【築15年中古でも13年控除】住宅ローン減税で最大273万円取りに行く主婦の準備リスト

「中古住宅って、住宅ローン減税の控除期間が10年って聞いたんだけど…」

築15年の中古一戸建てを買ったとき、私の最初の疑問はこれでした。

調べる前は、本気であきらめていました。「うちは中古だから、新築より3年も控除期間が短いのか」って。

でも、いざ深く調べていったら、結論はこうでした。

条件さえ揃えば、中古住宅でも13年控除が取れる。
子育て世帯の上乗せを使えば、借入限度額3,000万円・最大控除額273万円までいける。
我が家（借入2,300万円）の場合、初年度の控除は約16万円。13年累計で約160〜200万円が戻ってくる見込み。

「あきらめる前にちゃんと調べる」これだけで、新車1台分くらいの差が出るのが、住宅ローン減税の世界でした。

この記事では、2010年築・パナソニック ホームズ「テクノストラクチャー」住宅を購入した主婦の私が、住宅ローン減税で13年控除＆200万円規模の戻りを取りに行くまでの全プロセスを、必要な書類リスト・確認した窓のスペック・GW明けに動く5つのアクションまで、隠さず全公開します。

中古住宅の購入を考えている方、すでに買ったけど減税のことがよく分からない方の、最短ルートになれば嬉しいです。

1. 私たちが買った家のスペック

まず、判断材料として我が家の情報を出します。

項目	内容
立地	駅徒歩圏の地方都市
築年数	築15年（2010年築）
構造	木造2階建・床面積50㎡以上の戸建て
工法	パナソニック ホームズ「テクノストラクチャー」
ローン制度	フラット35S 20年金利引下げタイプ取得済み
借入額	2,300万円（頭金600万円）
世帯年収	約800万円
家族構成	子育て世帯

ぱっと見、ただの「築15年の中古」です。でも、この一行が決定打でした。

「フラット35S 20年金利引下げタイプ取得済み」

これがあるから、住宅性能の証明が一気に楽になります。理由は後ほど詳しく書きますが、2010年代にフラット35Sを取得した中古住宅を買おうとしている人は、このまま読み進めてください。あなたの家も、私の家と同じ条件かもしれません。

2. 「中古住宅は10年控除でしょ？」と諦める前に

世間でよく聞く「中古は10年」は、半分本当で半分思い込みです。

住宅ローン減税の基本構造（2026年版）

• 新築住宅　・省エネ基準適合：13年控除、借入限度額3,000万円（子育て世帯4,500万円）
• 中古住宅　・省エネ基準適合：★13年控除、借入限度額3,000万円（子育て世帯：上乗せあり）　・基準を満たさない：10年控除、借入限度額2,000万円

ポイントは、「省エネ基準適合」を証明できれば、中古住宅でも13年控除が取れるということ。

「省エネ基準適合」というのは、簡単に言うと、

断熱等性能等級4以上 + 一次エネルギー消費量等級4以上

の住宅であることを、第三者機関に証明してもらうことです。

子育て世帯の上乗せ

ここが2026年改正の本丸。19歳未満の子どもがいる世帯（または夫婦どちらかが40歳未満）は、借入限度額が3,000万円まで上乗せされます。

借入2,300万円 × 0.7% = 初年度16.1万円の控除。13年間続くので、累計で約160〜200万円（借入残高は減っていくので満額にはなりません）が戻ります。

「最大273万円」というのは、3,000万円フル借入した場合の最大値です。我が家のケースだと200万円弱。それでも、軽自動車1台分くらいの差は出てきます。

3. 13年控除を取るための4つの条件

中古住宅で13年控除を取るには、以下4つを全部満たす必要があります。

① 床面積50㎡以上

→ 我が家も床面積50㎡を余裕で上回るのでクリア。マンションでも一戸建てでも、ほとんどの物件は50㎡以上あります。

② 合計所得2,000万円以下

→ 世帯年収ではなく個人の合計所得で計算。会社員の年収換算だと約2,200〜2,300万円が境目。我が家は世帯年収800万円なので、夫婦ともに余裕クリア。

③ 子育て世帯または若年世帯（借入上乗せのため）

19歳未満の子どもがいる、または夫婦のどちらかが40歳未満。我が家は対象の子がいるのでクリア。

④ ★省エネ基準に適合（断熱等性能等級4以上）

ここが一番ややこしい本丸です。

新築なら：購入時の書類に「省エネ基準適合」と書いてある。即終了。

中古なら：自分で証明書を取りに行く必要がある。

具体的には、「住宅省エネルギー性能証明書」を、登録住宅性能評価機関（HEAS、ERIなど）に発行してもらう必要があります。

費用の目安：3〜5万円（必要書類が揃っている場合）。

ただし、ここで威力を発揮するのが、第1章で挙げた「フラット35S 20年金利引下げタイプ」の取得履歴。次の章で、この制度がいかに我が家の窓口を開いたか、書きます。

4. 省エネ性能をどう証明するか（ややこしいけど鍵を握る章）

中古住宅で13年控除を取る最大のハードルが、これです。

「住宅省エネルギー性能証明書」を、登録住宅性能評価機関に発行してもらう

新築なら自動で揃う書類が、中古は買主側で取りに行く必要があります。

評価機関の選び方

代表的な登録住宅性能評価機関：

• 一般財団法人 住宅金融支援機構協会（HEAS）
• 株式会社 ERIホールディングス（ERI）
• 日本ERI 株式会社
• ハウスプラス確認検査株式会社
• 地域系の評価機関いろいろ

どこも基本的には同じ業務をしてくれますが、得意分野（実測重視・書類重視）と費用感が微妙に違うので、複数社に見積もりを取るのが鉄則です。

費用の現実

「住宅省エネルギー性能証明書」の発行は、書類が揃っていれば3〜5万円。

でも、書類が散らばっていたり、必要書類のうちいくつかが手元になかったりすると、追加調査・実測が必要になり、10万〜数十万円まで膨らむこともあります。

つまり、過去の住宅取得書類をいかに揃えられるかが、コストを最小化する鍵。

フラット35Sを取得した家の特権

ここで効いてくるのが、「フラット35S 20年金利引下げタイプ」の取得履歴です。

フラット35S（特に2010年代の20年金利引下げタイプ）を取得した家は、取得時に既に住宅性能を裏付ける書類が一式発行されているケースが多いんです。

具体的にはこのへん：

• ✅ フラット35S 省エネ適合証明書（省エネルギー対策等級4）
• ✅ フラット35 技術基準適合仕様確認書
• ✅ 木造住宅工事仕様書（フラット35S 平成22年改訂版）
• ✅ 基礎仕様計画書、断熱材仕様書、換気仕様書

この書類群が手元にあれば、評価機関の追加調査がほぼ不要。

逆に言えば、フラット35Sを取得していない築古の家を買うと、評価機関による実測調査が必須になり、20〜50万円コースになることもあります。

中古住宅探しをしている方は、「フラット35S取得済み物件」を最初の条件に入れることを、強くおすすめします。減税の取りやすさが文字通り桁違いになります。

5. 我が家の窓を実測して確認した話

省エネ基準適合の判定で一番効くのが「窓」です。

家の熱の出入りの50〜70%は窓から、と言われるくらい。窓が良ければ家全体の評価が一気に上がります。

ガラスの確認

リビングの掃き出し窓を確認したところ：

✅ Low-E複層ガラスでした。

Low-E複層ガラスは、2010年当時の一般住宅では上位グレードのガラス。フラット35S 20年金利引下げタイプの標準仕様です。

ガラスの種類	当時の普及状況	U値（熱貫流率）目安
単板ガラス	一般住宅の半数以上	約6.0
普通複層ガラス	標準仕様	約3.5
Low-E複層ガラス ← 我が家	上位グレード	約2.4〜2.7
Low-Eトリプル	当時はほぼ採用例なし	約1.5〜1.8

サッシ（窓枠）の確認 ← ここが盲点

実は、ガラスがLow-Eでも、枠がアルミだと熱がガンガン逃げるのが現実なんです。

種類	内側の見た目	外側の見た目	触った感触（冬）	U値
アルミサッシ	金属	金属	キンキンに冷たい	約2.9〜3.5
アルミ樹脂複合 ← 我が家	白い樹脂	シルバー〜グレーの金属	やや冷たい程度	約2.3〜2.7
樹脂サッシ	白い樹脂	内側と同じ白い樹脂	ほぼ冷たくない	約1.7〜2.4

我が家の窓を、内側から触ってみるところからスタートしました。

→ 白くてプラスチック感、触っても冷たくない。樹脂が使われているのは確定。

次に、外から確認：枠の外側はグレーの金属。

→ アルミ樹脂複合サッシで確定。

メーカーの特定 ← 決定打

念のため、サッシ枠に小さく貼られているメーカーシールを探してみたら、ありました。

YKKAP「エピソード」

YKKAP エピソードは、2008〜2014年頃のYKKAPの主力アルミ樹脂複合サッシ。フラット35S 20年金利引下げ対応の標準上位仕様です。

仕様	U値
YKKAP エピソード + Low-E複層	約2.33〜2.91 W/㎡K

これは、断熱等性能等級4は余裕クリア、等級5（ZEH水準）も射程圏の数値です。

築15年とは思えない窓のスペックでした。

読者が自宅の窓を確認する方法

これは、自分の家でもマネできる手順です。

ステップ1：内側のサッシ枠を触る

• 冷たい → アルミ
• 冷たくない → 樹脂が使われている

ステップ2：外側の枠の色を見る

• 内側と同じ白 → 樹脂サッシ（最高性能）
• シルバー・グレー等の金属色 → アルミ樹脂複合（上位グレード）

ステップ3：メーカーシールを探す

メーカー	シリーズ名	種別
YKKAP	APW	樹脂サッシ
YKKAP	エピソード	アルミ樹脂複合
LIXIL	EW	樹脂サッシ
LIXIL	サーモスX/H/L、デュオPG	アルミ樹脂複合
三協アルミ	アルジオ	樹脂サッシ
三協アルミ	マディオ	アルミ樹脂複合

サッシ枠の上部・横・室内側のレール付近に小さく貼ってあることが多いです。

スマホで写真を撮って残しておくと、評価機関への問い合わせ時の証拠になります。

6. その他の外皮・設備スペック

窓だけでなく、外皮全体（屋根・壁・床）の断熱材と、設備の一次エネルギー消費量も判定材料です。

我が家の断熱材スペック

フラット35S取得時の確認書類で、こうなっていました：

部位	断熱材	厚み
屋根	ロックウール	155mm
壁	ロックウール	55mm（耳付き防湿層 + 通気胴縁）
床	ダンレーマット	100mm（熱抵抗値2.6）

これは、フラット35S 20年金利引下げ取得時の「省エネルギー対策等級4」をクリアする標準仕様。書類があれば、評価機関での再確認は不要です。

設備スペック（一次エネルギー消費量等級4の判定材料）

• 給湯：エコキュート（パナソニック HES37DQS / 370L）
• 冷暖房：エアコン
• 換気：第3種換気（パイプファン排気）
• 照明：LED化

13年控除には、断熱性能（外皮）に加えて一次エネルギー消費量等級4もクリアする必要があります。

「エコキュート + Low-E複層 + アルミ樹脂複合サッシ + ロックウール155mm屋根断熱」という組み合わせは、ほぼ確実にこの基準を満たすラインです。

GW明けに確認するアクション

• ☐ エコキュートの銘板写真を撮影 → パナソニックに「年間給湯保温効率」を問い合わせ
• ☐ エアコンの型番控え → 省エネ性能の判定材料に
• ☐ LED照明の使用率（リビング・浴室・玄関などの主要箇所）の確認

これらの数値が揃えば、評価機関に持ち込む情報シートが完成します。

7. 控除額シミュレーション【実費】

ここが一番気になるところですよね。実際にいくら戻ってくるのか。

基本式

年間控除額 = 年末ローン残高 × 0.7%
　　　　　 （上限：所得税＋住民税の納税額）

13年累計 = 各年の控除額の合計
　　　　　（残高は毎年減るので、一定額ではない）

我が家のシミュレーション

項目	数値
借入額	2,300万円
控除率	0.7%
期間	13年
子育て世帯上乗せ後の借入限度額	3,000万円（フル活用可）

初年度の控除額：2,300万円 × 0.7% = 16.1万円

これが最大の年間控除。

ただし、ローンは年々返済が進むので、年末残高は毎年下がります：

年	概算ローン残高	控除額
1年目	2,300万円	16.1万円
5年目	約1,950万円	約13.7万円
10年目	約1,500万円	約10.5万円
13年目	約1,250万円	約8.8万円

13年累計：約160〜200万円

（金利・返済方式によって変動します）

「最大273万円」と書かれている記事との違い

ネットで「住宅ローン減税 子育て世帯 最大273万円」という見出しをよく見ますが、これは借入限度額3,000万円フル活用＋残高がほぼ減らない初期想定での最大値です。

我が家のように借入2,300万円の場合は、フル枠を使い切れないため、実態は160〜200万円。

「盛らない数字を出す」のがこのブログのスタイル。実態の200万円弱でも、新車1台分くらいの差は出ます。

控除を満額もらえるかの確認

控除額の上限は、その年の所得税＋住民税の納税額です。

世帯年収800万円の場合、年間納税額は概算で70〜80万円（家族構成・控除により変動）。

→ 16万円の控除はラクラク枠内。満額もらえる計算です。

ここで注意：所得税で引ききれなかった分は住民税にも回りますが、住民税からの控除には上限（年9.75万円）があります。年収400万円台前半など、所得税が少ない世帯は要チェックです。

8. 必要書類と費用

13年控除を取りに行くために、揃える書類のリストです。

既に手元にある書類（フラット35S取得時）

我が家の場合、フラット35S 20年金利引下げタイプを取得していたので、こんな書類が手元に残っていました：

• ✅ 建築基準法第6条第1項 確認済証
• ✅ フラット35S 省エネ適合証明書（省エネルギー対策等級4）
• ✅ フラット35 技術基準適合仕様確認書
• ✅ 木造住宅工事仕様書（フラット35S 平成22年改訂版）
• ✅ 基礎仕様計画書、断熱材仕様書、換気仕様書

これだけ揃っていれば、評価機関の追加調査は最小限で済みます。

これから取得する書類

書類名	取得先	費用目安
住宅省エネルギー性能証明書	登録住宅性能評価機関	3〜5万円
検査済証（紛失していれば）	自治体の建築指導課	数百円

確定申告で必要な書類（参考・国税庁ページで最終確認）

• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 土地・家屋の登記事項証明書
• 売買契約書のコピー
• 住宅ローン年末残高証明書（金融機関から毎年届く）
• 住宅省エネルギー性能証明書 ← 今取得しに行くやつ
• 源泉徴収票、マイナンバーカードなど

9. GW明けにやる5つのアクション

ここまでの調査を踏まえて、GW明け（5月7日以降）に動く具体的なアクションを書き出しておきます。

① エコキュート銘板撮影 + パナソニックに問い合わせ

エコキュート本体（屋外設置）の側面に、銘板（仕様シール）が貼ってあります。

→ 写真を撮って、パナソニックお客様相談センターに「年間給湯保温効率」を問い合わせる

これが分かると、一次エネルギー消費量等級の判定に使えます。

② サッシのメーカーシールの最終確認

すでに「YKKAP エピソード」と確認済みですが、全部屋の窓で揃っているかを念のため確認。

• リビング、寝室、子ども部屋、洗面所、トイレ
• 各窓のシール写真をスマホで撮ってフォルダ保存

③ 書類袋の再捜索

自宅にある不動産関係書類の袋を全部開けて、以下を探す：

• 住宅性能評価書
• 検査済証
• フラット35S関連書類一式
• 設計図書（平面図・立面図など）

「家を買ったときに渡された分厚いファイル」のどこかにあるはず。

④ パナソニック ホームズに電話

当時の建築会社（パナソニック ホームズ）に連絡して、当時の図書（設計仕様書・断熱仕様書など）の再発行を依頼。

築15年でもデータベースに残っていることが多く、1〜2万円で再発行してくれるケースが一般的です。

⑤ 登録住宅性能評価機関2〜3社に見積もり依頼

最低3社に見積もりを取って、費用と納期を比較：

• HEAS（住宅金融支援機構協会）
• ERI（日本ERI 株式会社）
• 地域系評価機関

「フラット35S 20年金利引下げタイプ取得済み・書類一式あり」と伝えると、3〜5万円・1〜2ヶ月で発行してくれる見込み。

10. まとめ：「中古=10年控除」は思い込みだった

結論を整理します：

• ✅ 中古住宅でも条件次第で13年控除が取れる。鍵は「省エネ基準適合（断熱等性能等級4以上＋一次エネルギー消費量等級4以上）」。子育て世帯なら借入限度額3,000万円までフル活用可。
• ✅ 2010年代のフラット35S取得済み中古物件は、減税のハードルが圧倒的に低い。性能証明の書類が既に揃っているから。評価機関への支払いも3〜5万円で済むケースが多い。
• ✅ 我が家（借入2,300万円）の場合、初年度約16万円・13年累計160〜200万円が戻ってくる見込み。軽自動車1台分くらいの差が、調べただけで出てくる。
• ✅ あきらめずに調べる。これだけで200万円。「中古は10年でしょ」と思考停止すると、200万円取り損ねる。確定申告で書類を揃える手間は、時給換算したら超優秀。

中古住宅を買う方・買った方へのチェックリスト

• □ フラット35S取得物件か？（中古の減税ハードルが激下がる）
• □ 床面積50㎡以上？
• □ 子育て世帯または若年世帯？（借入上乗せ可）
• □ 合計所得2,000万円以下？
• □ 窓のサッシは樹脂 or アルミ樹脂複合？
• □ 過去の住宅取得書類が手元にある？

このどれかが当てはまれば、13年控除を取りに行く価値はあります。

次の記事予告

GW明けに、評価機関に見積もり依頼を出して、結果が出たら続編を書きます。

「実際に何社に依頼して、どこに決めたか」「実際にいくら払ったか」「証明書発行までの所要日数」「書類のどこでつまずいたか」など、1次情報の続編は、より具体的な手順が知りたい方向けに別記事（noteにて公開予定）でまとめます。

中古住宅の購入を検討している方、すでに買ったけど減税のことで動けていない方の、最短ルートになれば嬉しいです。