フラット35の証明書があれば13年控除いけると思ってた。築15年中古住宅で判明した「2つの条件」の話

「フラット35Sの適合証明書があるから、住宅ローン控除13年は問題なくいけるはず。」

そう思って税務署に電話したら、思っていた話と全然違った——。

2026年3月に築15年の中古住宅を購入した私の、住宅ローン控除13年化をめぐる現在進行形の記録です。

すでに第1弾として「準備リスト記事」を書きましたが、今回はその続き。「フラット35証明書だけではダメだった」という失敗談です。

まず前提：2026年の住宅ローン控除13年化とは

住宅ローン控除は本来10年間。ですが省エネ性能を満たす住宅なら13年に延長される制度があります。

我が家の場合、借入2,300万円で試算すると：

差額は30〜70万円。取れるなら絶対に取りたい金額です。

我が家には新築時（2010年）に売主さんが取得した「フラット35S省エネ適合証明書」があります。

ネットで調べると「省エネ基準適合住宅なら13年控除」という情報が多い。フラット35Sを取っているなら省エネ基準を満たしているはず——そう思っていました。

ところが税務署に電話して確認すると、こう言われました：

「現在の住宅ローン減税は、去年（2025年度）の法律に基づいて適用されています。今年度（2026年度）の法律に切り替わる予定ですが、まだ更新されていません。そのため、現時点でのお答えは去年の法律を前提にした想定の回答になります」

つまり、今まさに制度の移行期にある状況でした。

省エネ基準適合住宅として13年控除を受けるには、以下の2つを両方クリアする必要があります。

条件	内容	我が家の状況
① 断熱等性能等級4以上	外皮性能（壁・窓・屋根の断熱）	✅ 確定（新築時証明書に「省エネルギー対策等級4」明記）
② 一次エネルギー消費量等級4以上	設備性能（給湯・冷暖房・換気・照明）	🟡 計算待ち（エコキュート・Low-Eガラス・ロックウール断熱の組み合わせで達成見込み）

フラット35Sの証明書が証明するのは①だけ。2010年当時は②の制度が存在しなかったため（一次エネルギー消費量等級は2013年制度化）、証明書に記載がないのです。

「フラット35証明書があれば大丈夫」は、残念ながら半分しか正しくありませんでした。

新築時の証明書に「省エネルギー対策等級4」と明記されていました。これは現行制度の「断熱等性能等級4」と等価です。

築15年でもこの証明書は有効。①は問題なしです。

こちらは設備性能の計算が必要です。我が家の設備を確認してみると：

設備の組み合わせ的には等級4達成の見込みが高いとのこと（税務署相談時の見解）。
ただし正式には「住宅省エネルギー性能証明書」を取得しないと確定しません。

住宅ローン控除の省エネ性能証明は、引渡しから6ヶ月以内に調査を実施する必要があります。

我が家の引渡しは2026年3月。つまり2026年9月末がデッドライン。

証明書の発行には1〜2ヶ月かかります。
7月まで待って動き始めると間に合わなくなるリスクがあります。

そのため、5月中に登録住宅性能評価機関へ見積もり依頼を始める予定です。
費用は5〜15万円程度の見込みで、最大200万円近い控除を考えれば十分ペイします。

この件は現在進行形なので、続報を随時更新予定です。

「築古中古でも13年控除を取りに行く主婦の記録」として、リアルタイムで発信していきます。

一戸建ての購入を検討しているなら、まず複数の不動産会社に相談して選択肢を広げることをおすすめします。

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