「マンション、売る？売らない？」
この問いと向き合った時間は、たぶん３年くらい。
夜中に電卓を叩いて、表を作って、消して、また作って。
不動産屋さんに相談したら「売ったほうがいいですよ」。
（そりゃそうですよね、仲介手数料入りますもんね。）
銀行のFPさんに相談したら、分厚いシートを印刷してきてくれた。
でも細かすぎて、どのパターンがいいのか全然わからなかった。
結局、自分でライフプランを作って初めて「答え」が見えたというのが正直なところです。
今日は、そのときに比較した3パターンと、私が中古一戸建てを選んだ理由をまとめます。
なぜマンションを売ることを考えたのか
きっかけは「管理費・修繕費の値上がり」でした。
私が住んでいたのは、築年数が経ってきた分譲マンション。
当時の管理費・修繕積立金は合計で月3〜4万円でしたが、長期修繕計画を確認すると、今後さらに上がる見込みでした。
マンションの修繕積立金は、だいたい築年数とともに上がります。
築15年を超えてくると、大規模修繕がそろそろ来るし、エレベーターの更新もある。
「今は払えても、老後の固定費として3〜5万円は重い。」
そう感じたのが、売却を考えたスタートでした。
3パターンを試算してみた
私が検討したのはこの3つ：
- パターンA：マンションにそのまま住み続ける
- パターンB：マンションを売って、ずっと賃貸に住む
- パターンC：マンションを売って、中古一戸建てを購入する
それぞれ、老後まで含めた「手元に残る資産」で比較しました。使ったのは自作のライフプランシート。ざっくりした試算ですが、こんなポイントで比べました。
パターンA：そのまま住む
管理費・修繕積立金は今後値上がりする前提で計算。
大規模修繕のたびに一時金が発生するリスクも加算。
マンションは売却想定時は築53年になる為、500万円ほどと想定。
パターンB：売って賃貸
マンション売却でまとまった資金（約1,000万円）が手に入る。
これを投資に回す（想定年利5%）。
ただし家賃は一生払い続ける。
2LDKだと月6〜9万円が相場。
パターンC：売って中古一戸建て購入
売却資金＋手元の預貯金で頭金を用意。
2,900万円の築15年中古住宅を、頭金600万円・借入2,300万円（変動金利0.698%・33年）で購入。住宅ローン控除は13年間使える（2026年改正の「買取再販」適用）。
管理費・修繕積立金ゼロ。固定資産税のみ。
試算の結果は「ほぼ同じ」だった
正直、ここが一番びっくりしたところです。
3パターン、全部同じくらいの数字になりました。
「絶対どれかが有利なはず」と思って試算したのに、ほとんど差がない。
よく考えると理由はシンプルで、「住む」というコストは形が変わるだけで、トータルはそんなに変わらないということでした。
- マンション：管理費・修繕積立金という形で払う
- 賃貸：家賃という形で払う
- 一戸建て：頭金・ローンという形で払う
どれも「住居費」として出ていくお金に、大きな差はないんですね。
（これは少し田舎の話です。都会はまた話が違ってくると思います。）
それでも、私が一戸建てを選んだ理由
数字がほぼ同じなら、あとは「定性的な理由」で決める話になります。
私が一戸建てを選んだ理由は3つ：
① 管理費・修繕積立金のインフレリスクから解放されたかった
マンションを持ち続ける限り、この固定費は今後も上がり続ける。
「いくらになるかわからない費用」を老後まで抱えるのが怖かった。
② 売却資金1,000万円を投資に回せた
手元にまとまった資金ができたことで、投資を本格化できました。
「家という資産」から「お金という資産」に変換できたのが大きかった。
③ 地価が安定していて、流動性の高い場所を選んだ
中古一戸建ての購入先は、地価が比較的高くて安定している場所を意識しました。
将来また売る可能性もゼロじゃないので、「売れる場所かどうか」も判断基準に入れました。
実際にどうやって売却したのか
売却のプロセスで、私がまずやったのは複数社の一括査定でした。
不動産の売却は、1社だけに査定してもらうと比較できない。複数の不動産会社に同時に査定してもらうことで、相場感をつかめます。
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「今売ったらいくらになるのか」を知るだけでも、選択肢が広がります。
まとめ：マンション売却は「数字で比較」してから決める
感情で決めると後悔しやすい。でも数字だけで決めるのも難しい。私の場合は：
- 3パターンをライフプランで試算する
- 数字がほぼ同じなら、定性的な理由で決める
- 売却を決めたら、まず複数社の査定を取る
この順番で動いてよかったと思っています。
「マンションや一戸建てを売るべきかどうか」で悩んでいる方、
まずは査定だけでも取ってみてください。
相場を知るだけで、頭の中が整理されます。
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