数年前、私はマンションを売却するか何ヶ月も迷っていました。
築年数の経った3LDKマンション。
ローン残800万円、あと10年で完済。
家族3人で住むには十分。でも管理費・修繕積立金が年々重く感じる。
「このまま住む？売って賃貸？それとも中古一戸建て？」
不動産屋さんでもらったライフプラン表は項目が細かすぎて挫折。
銀行のシミュレーションはローンを売りたい雰囲気が強い。
そこで、自分でエクセルに数字を入れて、3つのシナリオで生涯コストを計算してみました。
結果は驚きの「3つともほぼ同じ」。
この記事では、当時の我が家の数字をそのまま公開しながら、最終的に中古一戸建てを選んだ理由と決定打をお話しします。
比較した3つのシナリオ
シナリオ① マンションにそのまま住み続ける
- ローン残800万円・あと10年で完済
- 完済後は管理費・修繕費・駐車場・固定資産税で月4〜5万円
- ただし、修繕積立金は将来値上げの可能性あり
シナリオ② 売却して賃貸ずっと（手残り1,000万円を投資運用）
- 月の家賃 85,000円（オートロック付き2LDK）
- ※3LDKに引っ越すと月10万円超
- 売却で手残りした 1,000万円を投資信託で運用（年5%想定）
シナリオ③ 売却して中古一戸建てを購入
- 中古築15年・2,900万円（うち地価2,000万円）
- 頭金 600万円・ローン 2,300万円
- 金利 0.698%（変動）・33年返済
- 月返済額 約66,000円
33年で計算してみたら、65歳時の資産はほぼ同じだった
| シナリオ | 65歳退職時の資産（年利5%運用含む） |
|---|---|
| ① マンション継続 | 約7,100万円 |
| ② 賃貸＋1,000万を5%運用 | 約8,000万円 |
| ③ 中古一戸建て | 約7,100万円 |
数字だけ見たら、3つともほぼ同額。
っていうか賃貸で1,000万円多く資産運用コースが計900万円多いですけどね。
「どっちにしてもお金に困らないんだったら、何で選ぶ？」 ──ここから本当の検討が始まりました。
「数字以外の理由」が決め手になった
マンション継続をやめた理由
インフレで管理費・修繕費が読めない。
最近のニュースでも、築古マンションの修繕積立金不足が社会問題化しています。
30年後、月の維持費がいくらになるか予想できないのは大きなリスクでした。
賃貸ずっとを選ばなかった理由
- 洗濯や掃除の時間を気にしないといけない（騒音問題）
- 家族3人で 2LDKは狭かった
- でも 3LDKに引っ越すと家賃が10万円以上
- 1,000万円の運用は、暴落リスクと隣り合わせ
- 高齢になると賃貸が借りにくくなる懸念
中古一戸建てを選んだ理由
- 洗濯機と乾燥機を夜中に回しても大丈夫
- 広くて収納が多くてきれいで快適
- 修繕費は自分たちで調整できる（自分のペースで直せる）
- ローン金利が変動0.698%と低く、月返済が家賃より安い
（もちろん利上げはあることは承知）
決定打は「老後のお金が困らないなら、自由度を取る」
いろいろ考えて、結局、中古一戸建てに決めました。
決定打はやはり、中古一戸建てを購入しても老後は困らない、とわかったこと。
ならば、生活の自由度が高い一戸建てを買おう、となったのです。
中古一戸建てを選ぶ際の注意点
ただし、ひとつだけ大切なことがあります。
中古一戸建てでも、地価が安定して比較的高いところを選ぶ。
我が家が買った2,900万円の中古住宅は、地価2,000万円でした。土地代が物件価格の約7割。
地価が下落するエリアの物件は、売却時の値減りが大きく、生涯コストが跳ね上がります。
建物は減価しても、土地は残る
これを意識して、地域を選びました。
まとめ：自分の数字で計算してみてほしい
- 賃貸 vs マンション継続 vs 中古一戸建て、生涯コストはほぼ同じ
- 数字で差がつかないなら、生活の質と自由度で選ぶ
- 中古一戸建ては「地価が安定したエリア」が必須
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