2026年3月、我が家は築15年の中古一戸建てを購入しました。
物件探しも大変でしたが、それと同じくらい悩んだのが「住宅ローンをどこで借りるか」。
結論から言うと、我が家は3行を比較して、ネット銀行の変動金利0.7%で借りました。毎月の返済額は65,000円です。
新築と違って、中古住宅のローン選びには独特の落とし穴があります。この記事では、実際に比較して借り先を決めた我が家の体験談をまとめます。
我が家のローン条件【結論】
先に我が家の最終条件を公開します。
- 物件：築15年の中古一戸建て
- 借入先：ネット銀行
- 金利：変動0.7%
- 頭金：物件価格の2割
- 毎月の返済額：65,000円
ポイントは「頭金2割」。実は頭金をしっかり入れたことで、金利の優遇を受けられました。これは比較するまで知らなかったことです。
中古住宅のローン選び、新築と何が違う？
最初に知っておいてほしいのが、中古住宅は新築よりローン選びの自由度が低いということです。
① 築年数で借りられない銀行がある
銀行によっては「木造は築〇年以内」といった条件があります。築20年を超えるとさらに厳しくなるので、中古を検討している方は早めに確認を。
② 住宅ローン減税の条件確認が必須
2026年の制度では、中古住宅でも条件を満たせば13年間の住宅ローン控除が受けられます。ただし「新耐震基準を満たしているか」など、物件側の条件があります。我が家はこの13年控除が受けられる物件を選ぶことを前提に資金計画を立てたので、ここは契約前に必ず確認しました。
③ 物件価格が安い分、「諸費用率」が重くなる
中古は物件価格が抑えられる反面、仲介手数料などの諸費用の割合が大きくなりがち。金利だけでなく、事務手数料・保証料まで含めた「総支払額」で比較しないと損をします。
3行比較して気づいたこと
我が家はネット銀行を中心に3行へ仮審査を出して比較しました（仮審査は複数出してOKです）。比較して初めて分かったことが2つあります。
気づき①：団信の中身と負担額が銀行でぜんぜん違う
金利が同じくらいでも、がん保障付き団信が無料の銀行と有料の銀行があります。「金利は安いけど団信を上乗せすると逆転する」パターンもあって、ここは表面の金利だけでは見えませんでした。
気づき②：頭金を多く入れると金利が下がる
我が家は頭金を2割入れたことで、金利の優遇が受けられて変動0.7%になりました。銀行によっては「自己資金〇割以上で金利引き下げ」という条件があります。頭金を入れるか迷っている方は、金利優遇の条件もセットで確認するのがおすすめです。
金利が上がる時代に意識した「無理しないローン」
今は固定金利が大きく上がっていて、変動金利も上がるタイミングと言われています。だからこそ我が家が気を付けたのは、無理なローンを組まないこと。
- 住宅は自分たちの手の届く中古住宅にする
- 頭金を2割入れて借入額を抑える
- 毎月の返済額は65,000円に抑える
変動金利には「金利が上がっても返済額は5年間変わらない」というルールがあります。我が家はこの5年の間に、いざという時に繰り上げ返済できるよう貯蓄を進めておく計画です。
繰り上げ返済は「ローン減税を取り切ってから」
住宅ローン減税が13年間受けられる物件なので、減税期間中はあえて繰り上げ返済をしません。ローン残高に応じて税金が戻ってくる期間は、残高を減らすと戻る額も減ってしまうからです。13年の控除を取り切ってから、繰り上げ返済を考える予定です。
まとめ：中古住宅のローンは「比較した人」が得をする
- 中古住宅は築年数でローンの選択肢が変わる
- 住宅ローン減税13年の条件は契約前に確認
- 団信の中身と負担額は銀行ごとに大差あり
- 頭金を入れると金利が下がる銀行がある
- 金利上昇局面こそ「無理しない借入額」が最強の防御
住宅ローンは数千万円の借金です。比較に使う時間は数時間でも、選び方次第で総支払額は100万円単位で変わります。私たちのような「普通の家庭」こそ、しっかり比較して借りるのが一番の節約だと実感しました。
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